深圳物管新条例：共有物业收益拟归全体业主所有

　　《条例》（草案征求意见稿）共计10章157条，创新点包括明晰共有物业规定、明确业主大会在物业管理领域的市场主体地位、明确停车位使用规则等。

　　共有物业收益须存入共有资金账户

　　《条例》（草案征求意见稿）根据《物权法》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号）的规定，增设了第二章“物业管理区域及设施”，明确了共有物业的范围、管理方式并对产权登记提出要求。

　　《条例》（草案征求意见稿）明确物业管理区域内的下列共有物业归业主共有：

　　（一）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有；

　　（二）除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，属于业主共有：

　　1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；

　　2.其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　3.建设单位以房屋销售合同承诺归全体业主所有的物业。

　　《条例》（草案征求意见稿）要求建设单位申请不动产首次登记时，应当提出前款规定的共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

　　同时，《条例》（草案征求意见稿）规定共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，努力从源头上减少物业纠纷。

　　建立业主大会组织备案制度

　　为解决业主自治组织缺位问题，《条例》（草案征求意见稿）规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证书到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户，并设计了共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度，一方面确保业主共有资金安全，另一方面也促进业主自治组织规范运作。

　　此外，根据《物权法》第八十一条规定，以及参照目前国内各兄弟省市的做法，《条例》（草案征求意见稿）明确物业管理准许“业主自行管理”或“委托其他人管理”；同时，降低业主大会和业主委员会的成立门槛，希望通过业主自主选择、发挥市场竞争作用，提升物业管理企业的服务水平。

　　完善业主共有资金制度

　　《条例》（草案征求意见稿）增加了“业主共有资金管理”一章：

　　1.明确业主共有资金包括专项维修资金、物业服务费以及共有物业收益等，其中首期专项维修资金由市物业专项维修资金管理机构统一管理，日常收取的专项维修资金由业主大会决定自行管理或者交由市物业专项维修资金管理机构统一管理；

　　2.建立了业主共有资金财务管理制度，业主大会取得统一社会信用代码证书后，既可以到银行开设共有资金基本账户，也可以不开设基本账户而委托物业服务企业开设共有资金共管账户。

　　规范前期物业管理行为

　　《条例》（草案征求意见稿）将前期物业管理单列一章，在原有前期物业管理模式基础上，进一步理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系。首先，规定前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位依照市主管部门制发的示范文本制订，建设单位对示范文本作出修改的，不得减损业主的权利。

　　此外，《条例》（草案征求意见稿）改变了由建设单位与物业服务企业进行承接查验的做法，规定在业主大会成立后，由业主大会与建设单位、物业服务企业进行共有部分的承接查验，无法成立业主大会的，由物业管理指导委员会指定物业服务企业代表全体业主进行承接查验，并可以邀请专业人士参加。承接查验费用由建设单位承担。

　　明确停车位使用规则

　　考虑到产权归属问题已经超出《深圳经济特区物业管理条例》的立法范围，为解决停车位纠纷问题，《条例》（草案征求意见稿）侧重建立了停车位、停车库使用规则：

　　1.对于全体业主所有的停车位，按照优先满足业主需要的原则，由业主大会决定使用及收益方式。当车位、车库无法满足本物业管理区域内业主、物业使用人需要时，可通过轮候、抽签等业主大会会议决定的公平方式予以确定。

　　建设单位、物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。公示的内容包括可使用车位车库的总数，车位车库使用信息等。

　　2.对于人防工程，平时用作车辆停放使用的，明确其应向全体业主、物业使用人开放使用；

　　3.对于通过《土地出让合同》、《房屋买卖合同》明确产权归属于建设单位的停车位（库），兼顾建设单位和业主之间的利益平衡，建设单位在进行产权登记并向全体业主公示后，再进行租售。

　　《条例》（草案征求意见稿）要求，车位、车库权属约定归建设单位所有的，建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房屋销售合同中明示。

　　住宅物业规划用于停放汽车的车位、车库数量少于本物业管理区域房屋套数时，每套业主最多只能购买、受赠、租赁一个车位、车库；规划用于停放汽车的车位、车库数量多于本物业管理区域房屋套数时，每套业主最多只能购买、受赠、租赁两个车位、车库。物业管理区域内的车位、车库只能出售、附赠、转让给本物业管理区域内的业主。

　　此外，《条例》（草案征求意见稿）明确，在物业管理区域内利用道路、绿地等业主共用部位停放汽车的，应当根据业主大会会议的决定缴纳车位使用费，车位使用费属于全体业主共有，纳入业主共有资金进行管理。

　　设置物业管理指导委员会

　　针对业主大会、业主委员会成立难、换届难等问题，《条例》（草案征求意见稿）设置了物业管理指导委员会，规定建设单位在首套物业交付后十五日内向街道办事处提交书面报告，街道办事处收到报告后，一个月内组建由街道办、业主、辖区公安派出所、社区居委会、建设单位或物业服务企业组成的物业管理指导委员会，由其负责组织、筹备首次业主大会会议，监督前期物业阶段共管账户的资金使用，指导协调共有物业承接查验及业委会换届改选等工作。该制度设计一方面缓解了业主自治组织成立难的局面，另一方面通过牵头协调处理物业管理问题，避免业主组织缺位的空档期问题。

　　同时，《条例》（草案征求意见稿）对物业管理指导委员会的履职范围和行为规范作了严格的规定，以保障业主的合法权益不被侵害。

　　明晰政府监管职责

　　《条例》（草案征求意见稿）增设了“服务与监管”一章，明确市、区、街道及相关部门的监管职责，明确列举物业监督检查可以采取的措施；建立物业服务信息公开制度，规定将企业基本信息、服务内容及标准、收费情况、房屋及设备维护保养情况等内容向业主公开，接受业主监督；同事加大对违法违规行为的查处力度。

　　加强物业行业信用管理

　　《条例》（草案征求意见稿）明确建立信用管理机制，将业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、业主委员会委员、监事会成员、物业管理项目负责人的信用信息统一纳入管理，对于信用记录良好的单位和人员，建立激励制度;对于信用记录不良的单位和人员，建立惩戒制度。